Банк России повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН), чтобы ограничить риски закредитованности граждан, такое решение принял совет директоров регулятор.
Как отмечает ЦБ, повышение макропруденциальных надбавок будет способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки. «В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке», — отмечает регулятор.
Необходимость изменения нормативов регулятор объясняет несколькими причинами. Банк России видит «существенное ухудшение стандартов кредитования» в сегменте ипотеки на фоне быстрого роста кредитования. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигли 50% от всех ипотечных выдач.
К тому же широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). «Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первоначального взноса», — отмечает ЦБ.
Банк России с 1 октября 2023 года уже существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким первоначальным взносом и высоким значением ПДН. Как отмечает ЦБ, вместе с повышением с 20 сентября 2023 года требований к первоначальному взносу по государственным ипотечным программам (с 15 до 20%) это привело к тому, что доля кредитов с первоначальным взносом до 20% в выдачах значительно сократилась: с 50% в третьем квартале до 15% в октябре — ноябре 2023 года. Однако доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, остается высокой — около 50%.
«Консервативные требования к первоначальному взносу важны для обеспечения качества ипотеки, это отражает способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы первоначальный взнос формировался из собственных средств заемщика. Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования первоначального взноса (в октябре она оценочно составила 6,5%). Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков», — предупреждает Банк России.
