В 2023 году рынок ипотеки покажет рекордный результат — 7,9 трлн рублей, или 65%-ный рост к показателям 2022 года, свидетельствуют данные исследования Frank RG. Однако уже в 2024 году рынок просядет на 22% — до 6,2 трлн рублей, ожидают аналитики.
Падения ждет и второй по величине игрок рынка — ВТБ — в начале ноября он прогнозировал снижение объемов выдач ипотеки в 2024 году примерно на 24-30%, до 5-5,5 трлн рублей. Сегодня банк прогнозирует снижение примерно на треть с уровня более 7 трлн рублей, следует из комментария пресс-службы. Похожие ожидания у Росбанка, который ждет в 2024 году падения на 30% до 5,1-5,2 трлн рублей.
Ипотечный ажиотаж
Прогнозы по его росту пересматривались как банками, так и ЦБ несколько раз. А председатель ЦБ Эльвира Набиуллина сравнивала рост рынка ипотеки с необеспеченным кредитованием, так как годовые темпы его роста превысили 30%.
У населения было несколько тревожных причин, которые заставляли их стремиться взять ипотеку — в 2023 году маячила отмена льготных программ и ухудшение условий по кредитам в целом на фоне роста «ключевой», а также девальвация рубля.
Дополнительно спрос «разогревал» постоянный рост цен на недвижимость. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в России, по данным Росстата, составила 4,6 млн рублей, что на 64% выше показателя в 2020 году. Из-за комплекса причин рынок ипотеки бил рекорд за рекордом до октября.
«Ажиотаж конца лета – начала осени 2023-го привел к вымыванию спроса будущих периодов: те, кто планировал в ближайшей перспективе оформить ипотеку на покупку жилья, уже сделали это. Потребуется время, чтобы накопился новый спрос», считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Почему население покупает новостройки
В октябре индекс минимальных ставок по рыночным ипотечным программам крупнейших банков для открытого рынка составил 15,2% для первичного рынка и 15,5% для вторичного рынка, свидетельствуют данные Frank RG. Рост ставок, которые с начала цикла повышения прибавили 4 процентных пункта, привел к перетоку спроса на первичный рынок. Там средняя ставка по льготной программе держится на уровне в 8%.
При этом низкие ставки на первичном рынке, несмотря на рост стоимости жилья, дают большие возможности для приобретения квартиры, говорится в презентации Frank RG. Дисбаланс между первичкой и вторичкой снова растет. Так индекс доступности покупки жилья в ипотеку (рассчитан как количество квадратных метров, которые может купить в ипотеку домохозяйство из двух человек — FM) на первичном рынке составляет 91 квадратных метров, при этом на вторичном рынке индекс снизился с 87 до 66 кв. м.
Цены во многом держатся на высоком уровне именно из-за того, что продолжают действовать льготные программы. Пока это длится, снижения цен на жилье ждать не стоит, указал в среду 29 ноября директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.
Как ЦБ ипотеку гасил
ЦБ не раз указывал на риски, связанные с перегревом рынка ипотечного кредитования, а также выступал с критикой льготных ипотечных программ, которые, по его мнению, «уместны только как антикризисная мера». Также именно с ипотекой регулятор связывал один из дисбалансов в экономике, так как она накачана льготными и псевдольготными программами!
В 2023 году Банк России всерьез взялся за охлаждение рынка ипотеки: регулятор повысил макронадбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом, высокой долговой нагрузкой заемщиков.
Осенью 2023 года подключилось правительство: власти увеличили первоначальный взнос по ипотечным кредитам с господдержкой с 15 до 20%, а также снизили на 0,5 процентного пункта (п. п.) предельную величину субсидии кредитным организациям (впрочем, тогда авторы телеграм-канала «ПСБ аналитика» указывали, что повышение первоначального взноса вряд ли сильно обуздает рост, так как средний размер первоначального взноса по льготной ипотеке начинается от 30%).
В конце октября глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила, что регулятор обратился к правительству с предложением повысить требования к первоначальному взносу еще раз с 2024 года.
В 2024 году рынок ипотеки может накрыть новая волна охлаждений — помимо очередного «завершения» программ льготной ипотеки с 1 июля 2024 года, ЦБ может наконец получить более действенный инструмент — количественные ограничения на выдачу ипотечных кредитов для банков. То есть он сможет ограничивать долю ипотечных кредитов в общем портфеле.
Чего ждут банки
ВТБ: Текущий год будет уникальным для рынка ипотеки: с одной стороны, он покажет рекорд продаж, с другой — во многом этот результат будет обеспечен высоким спросом в обычно «тихие» летние месяцы. По нашей оценке, по итогам 2023 года сегмент жилищного кредитования впервые в истории превысит 7 трлн рублей продаж. В 2024 году объемы выдач жилищных кредитов, в том числе в связи с ожидаемым окончанием основных госпрограмм в июне, могут снизиться примерно на треть к уровню 2023 года.
Росбанк: В 2024 г. поддержку спросу на ипотечные кредиты могут оказать такие дополнительные меры стимулирования как «адресные ипотеки», запуск новых ипотечных программ совместно с застройщиками. Станет еще больше востребован сектор кредитования ИЖС.
В 2024 году ожидается охлаждение рынка: на фоне высоких цен и заградительных ставок по рыночной ипотеке спрос просядет, ожидает Репченко. Рынок, по его мнению, будет «выручать» субсидирование ипотеки на «первичке», но и ему осталось недолго – программу льготной ипотеки должны свернуть в середине 2024 года. Однако это будет подогревать спрос на ипотеку в первой половине следующего года.
Россельхозбанк: Руководитель центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Максим Петроневич прогнозирует, что рынок ипотеки в 2024 году опустится до уровня 2022 года. Это произойти из-за возможной корректировки программы господдержки на ипотечное кредитование, «которая в условиях роста ключевой ставки до уровня 15% обходится государственному бюджету все дороже, так и ужесточение кредитных условий вслед за ростом ключевой ставки», — пояснил Петроневич. При этом он считает, что «новой нишей» для банков в рамках такой ситуации может стать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), так как этот сегмент занимает в структуре выдач ипотеки у некоторых банков до 20%. Также в качестве поддержки для рынка в следующем году может выступать запуск новой льготной ипотеки на ИЖС.
