«Тинькофф Капитал» начнет продажу паев ЗПИФа жилой недвижимости смешанного типа
УК «Тинькофф Капитал» первой запустит стратегию, ориентированную на инвестиции во вторичную и строящуюся жилую недвижимость. Об этом сообщает газета «Коммерсант» со ссылкой на представителя компании.
Продажа паев ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры», ориентированного на неквалифицированных инвесторов, будет запущена 23 октября 2023 года. Стоимость пая составит 5 рублей.
В фонд уже включены объекты из жилого комплекса Lunar в Гагаринском районе Москвы, позднее будут включены апартаменты из комплекса Sky View в Пресненском районе. По словам представителя компании, стратегии со вторичной недвижимостью будут внедряться в 2024 году. В частности, изучается возможность реализации таких стратегий, как флиппинг или покупка объектов с торгов. В рамках этих проектов «компания сейчас ищет надежных подрядчиков», рассказали в УК.
В 2022 году «Тинькофф Капитал» запустила два фонда на жилую недвижимость, в июне 2023 года неквальный фонд жилой недвижимости предложила УК «Альфа-Капитал». Но все они инвестируют только в объекты на первичном рынке. Фонды, вкладывающие в проекты на вторичном рынке, более редки (в 2021 году УК «Восток-Запад» запускала ЗПИФ жилой недвижимости).
Смешение в одном фонде разных по существу стратегий — явление достаточно редкое в мире и совсем новое для российского рынка розничных ЗПИФов, говорят его участники. Сочетание первички и вторички в одном фонде может обеспечить непрерывность операций и увеличит ликвидность, считает руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов.
Вместе с тем реализация такой стратегии сложнее и сопряжена с рисками потери доходности. Так, в случае первички, никакого управления не требуется, тогда как арендный бизнес — «это отделка, эксплуатация, расходы на налоги на недвижимость, поиск арендаторов», отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Владимир Стольников. По оценке директора Capella Investment Management Андрея Богданова, от девелоперских проектов можно ожидать доходности на уровне 15–20% годовых, инвестиции в жилые метры ограничены 3–5% годовых арендного дохода и прирост стоимости сравним с инфляцией.
Инвесторам стоит учитывать и то обстоятельство, что рынок жилой недвижимости сильно разогрет льготной ипотекой. «Если льготную ипотеку отменят или хотя бы ухудшат серьезно ее условия, то первичный рынок встанет, цены упадут. ЗПИФ, ставящий своей инвестиционной целью заработать на росте цены первичной недвижимости, понесет потери», — считает гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов.