Власти намерены повысить взнос по льготной ипотеке до 20%  

Правительство планирует увеличить первоначальный взнос по ипотечным кредитам с господдержкой с 15 до 20%, а также снизить на 0,5 процентного пункта (п. п.) предельную величину субсидии кредитным организациям. Об этом сообщает газета «Ведомости» со ссылкой на трех анонимных источников.  

По словам собеседника издания, знакомого с ходом обсуждения, «еще несколько месяцев назад стало в целом понятно, что льготная ипотека разогналась до такой степени, что ее пора прижимать». По его мнению, ключевые риски – несбалансированность рынка недвижимости и продолжающееся увеличение цен. Задача мер – привести спрос в соответствие с темпами роста предложения. Изменение параметров должно помочь сбалансировать рынок и снизить риски роста цен, которые дополнительно увеличились на фоне ускорившихся темпов ипотечного кредитования в июле – августе, подчеркнул источник «Ведомостей».

Собеседник издания согласился, что дополнительные меры по охлаждению рынка действительно нужны, потому что сейчас разница между льготной и рыночной ставками достигла астрономических значений. Ставки по наиболее популярным видам ипотеки с господдержкой – семейной и льготной – составляют 6% и 8%. Средняя стоимость рыночного кредита на покупку жилья сейчас находится на уровне 15%.

Рынок надо оздоровить, но не факт, что такое изменение параметров принципиально что-либо изменит, сомневается собеседник «Ведомостей» из института развития. Источник, близкий к правительству, назвал предлагаемые меры «слишком аккуратными», добавив, что для эффективного охлаждения рынка действия могли бы быть более смелыми.

По данным ЦБ, ипотека в России растет высокими темпами. Портфель ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) увеличился за первые семь месяцев с начала года на 15% до 15,9 трлн рублей. Темпы роста выдачи новых займов с конца весны начали заметно ускоряться. За май банки выдали ипотечных кредитов на сумму 580 млрд рублей, что на 2,4% больше показателя месяцем ранее и на 317% выше значения в годовом выражении. В июне сумма выросла до 626 млрд рублей (+8% к маю и +147% год к году). Больше половины выдач – 323 млрд рублей – обеспечила ипотека с господдержкой (по льготным программам банки предоставили займов на 4,7% больше по сравнению с маем). В июне активность в ипотечном сегменте розничного кредитования достигла максимума с начала года, констатировал ЦБ в последнем бюллетене по рынку ИЖК. Но темпы в июле, по предварительным данным, сохранились на высоком июньском уровне – 647 млрд рублей, или плюс 2,5% месяц к месяцу. Причем рост выдачи кредитов по льготным программам ускорился: займы с господдержкой составили 360 млрд рублей (+12% к июню). Просрочка при этом находится на минимальном уровне, напомнил он. В июле показатель достиг двухлетних минимумов – 0,4% от портфеля, следует из данных ЦБ.

Регулятор еще с конца прошлого года начал сигнализировать о росте рисков на ипотечном рынке. Но ЦБ беспокоили прежде всего совместные программы банков и застройщиков, которые позволяли снижать ставки даже ниже льготного уровня. С декабря ЦБ трижды усиливал регуляторную нагрузку на банки в сфере ипотечного кредитования. Последнее решение было принято в конце июля (тогда ЦБ объявил о повышении с 1 октября надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам). На проблему обращал внимание и президент Владимир Путин: в начале августа на совещании по развитию строительной отрасли он отметил, что «есть один момент», связанный с качеством заемщиков. «У некоторых заемщиков даже под 80% расходов связано с обслуживанием ипотечных кредитов, поэтому здесь нужно внимательно смотреть за этим, что мы вместе с правительством, с Банком России будем делать», – сказал он. В июне Минфин заявил, что льготная ипотека не только деформирует рынок, но и создает бюджетные риски, так как при текущих объемах ее выдачи в 2023-2025 годы могут дополнительно потребоваться средства из федерального бюджета объемом 171,5 млрд рублей.

На рынке ипотеки наблюдается перегрев: он заключается в агрессивно растущих ипотечных выдачах и продолжающемся повышении цен на жилье, отметила старший директор группы финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Об этом свидетельствует, в частности, увеличение среднего срока ипотечного кредита с 19 до 25,7 года с начала действия льготных программ весной 2020 года, добавила она.

Цены на жилье в среднем выглядят необъективно завышенными, особенно в городах-миллионниках, согласился управляющий директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Ипотеку принято гасить досрочно, но из-за накопившейся долговой нагрузки заемщиков и скачков инфляции суммы и частота частичных досрочных погашений снизились, обратил он внимание. Повышение ключевой ставки скажется прежде всего на рыночных ипотечных программах, где условия уже близки к запретительным, по крайней мере при текущих параметрах долговой нагрузки граждан, полагает Беликов.

На рынке жилья наблюдаются два вида дисбаланса, и оба были вызваны масштабной программой льготной ипотеки, отметил экономист Bloomberg economics Александр Исаков. Первый — рост разрыва между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынке, а второй — снижение его доступности.

В первом случае, премия «за первичку» достигла пика в почти 45% в начале 2023 г., что создавало нездоровые условия, когда покупатель жилья, фактически получив ключи сразу терял значительную массу своих накоплений, т.к. цена квартиры на вторичном рынке была значительно ниже, несмотря на то, что формально ее качества никак не изменились.

Что касается доступности, то льготная ипотека прервала многолетний тренд на повышение доступности на первичном и вторичном рынке жилья. В первом случае квадратный метр вырос с 1,5 средних месячных зарплат до почти 2,2 зарплат в конце 2022 году, во втором — с 1,25 до чуть более 1,5, резюмировал эксперт.

Представители крупнейших банков и застройщики, комментируя изданию инициативу властей, в свою очередь заявили, что риски на ипотечном рынке на данный момент минимальны. Так, в ВТБ отметили, что признаков перегрева они не отмечают, ситуация стабильна, а заемщики демонстрируют высокую дисциплинированность при обслуживании кредитов. Похожую позицию занимают и в Росбанке.

Признаки перегрева на рынке жилья начали усиливаться в 2022 году на фоне распространения ипотеки по околонулевым ставкам «от застройщика», отметила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Но после введения ограничительных мер со стороны ЦБ ценовая динамика на рынке во многих регионах стала более сдержанной, согласилась она. В других банках из топ-11 не ответили на запросы «Ведомостей».

Сейчас рынок не испытывает дисбаланса спроса и предложения, за первые шесть месяцев 2023 года эти показатели вернулись к значениям 2020 года, уверяет коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов (входит в топ-3 компаний России по объему строительства). Представители двух других крупнейших девелоперов – ГК ПИК и группы ЛСР – на запросы «Ведомостей» не ответили.

Действующий минимальный порог собственных средств для оформления ипотеки с господдержкой психологически комфортен для покупателей, отмечает директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков. Повышение первоначального взноса он считает нежелательным – если речь идет о единственном жилье, то на период стройки и ремонта у покупателя возникает бремя аренды, кредита и увеличенного первоначального взноса. Это снизит способность граждан приобрести жилье эконом- и комфорт-класса, но мало повлияет на покупателей недвижимости более элитных категорий, считает Ушаков.