Девелоперы неожиданно массово вернули на рынок продукт, который казалось бы уже отжил свое — дешевую траншевую ипотеку, войну которой Центробанк объявлял еще в прошлом году. Билборды и сайты пестрят ипотекой “от застройщика”, по традиции обещая околонулевые ставки без удорожания квартир.
Frank Media разбирались, как поменялись эти программы и какие банки выдают такие кредиты.
Ноль: возвращение легенды
“Возвращаем легендарную ставку 0,01% на весь срок», — гласит реклама на сайте застройщика “ФСК”. Сайт ПИКа обещает «чем меньше срок — тем ниже процент”. На сайте А101 программа со ставкой 0,01% называется не льготной, а «легкой».
Однако теперь легендарную ипотеку выдают другие игроки: вместо привычных Сбера и ВТБ в документах застройщиков фигурируют Московский кредитный банк (МКБ), Альфа-банк, «Санкт-Петербург» и Совкомбанк.
В ходе общения с менеджером ПИК выяснилось, что ставка 1% от Совкомбанка действует только первый год, а затем — заемщик будет платить стандартную льготную в зависимости от программы: 5,3% по «Семейной ипотеке» и 7,3% — по льготной.
ФСК делает совместную программу с МКБ, Альфа-банком и банком «Санкт-Петербург», однако нулевая ставка действует только год-два, на весь срок кредита могут предложить программу под 3,33% годовых.
ЛСР предлагает ставку 0,01% только для тех, кому подходит программа семейной ипотеки либо IT-ипотеки от Россельхозбанка. Всем остальным в партнерстве с МКБ может подойти только одна программа — кредит под 2,49% годовых от МКБ, указали в отделе продаж компании.
«А101» работает с МКБ, Совкомбанком и «Санкт-Петербургом», ставка 1,01% — только на период строительства, 1,99% — до конца срока, максимум по такой программе — 3,9% годовых.
Frank Media направили запросы во все указанные банки, однако там не стали комментировать участие в программах.
Ипотечно-модифицированная программа
Ставки по траншевой ипотеке выросли даже на декларируемый первый год. Однако банки стали осторожнее и первоначальный взнос у всех программ без исключения программ теперь составляет 15-20%. Но одно правило так и осталось неизменным — такая ипотека всегда идет с завышением цены.
В отделе продаж ФСК сказали, что завышение стоимости зависит от параметра кредита и выбранной недвижимости. Цена на квартиру может отличаться на 4-25% от стоимости квартиры без ипотеки.
ПИК повысит стоимость по такой программе на 150 тысяч рублей, «ведь ставка не на весь срок, а только на первый год», говорят в отделе продаж. Там посоветовали поторопиться, так как в сентябре повышают цены на новостройки в среднем по Москве на 4%.
Наценка в ЛСР для объектов в Москве составит 18% от стоимости квартиры. В А101 стоимость недвижимости будет больше на 20% от суммы кредита, а не от стоимости квартиры.
Непримиримый Центробанк
ЦБ уже несколько раз ужесточал регулирование ипотечного кредитования, чтобы замедлить рост высокорискованных программ с нулевыми ставками. ЦБ с мая повысил регуляторные надбавки по кредитам на покупку новостроек и ссудам под залог недвижимости. Эти надбавки учитывали завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. С октября правила учета ипотеки ужесточаются второй раз за год. Однако это вряд ли сильно изменит рынок, считают аналитики НКР: в случае с новостройками надбавки действуют до сдачи дома, к тому же они не несут особой нагрузки для банков, применяющих ПВР-подход, а это лидеры рынка ипотеки. Вдобавок ко всему Центробанк готов рассматривать одно из самых жестких ограничений, применяемых в розничном кредитовании: введение количественных ограничений для ипотечных кредитов вдобавок ко всем существующим. Об этом в середине июня говорила председательница ЦБ Эльвира Набиуллина.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU: Модифицированные программы околонулевой ипотеки и не уходили с рынка: после запрета околонулевой ипотеки на весь срок застройщики стали предлагать околонулевые ставки на первые год-два. Но, вероятно, на фоне подорожавшей ипотеки число и разнообразие «сложносочиненных» программ субсидированной ипотеки от застройщиков может увеличиться. Потому что подорожавшая после повышения ключевой ставки ипотека сделала и без того дорогое жилье еще более недоступным для покупателей. Сегодня стартовые ставки по рыночной ипотеке на новостройки – от 13,4-13,7% по крупным банкам. Да, на первичке есть льготная госпрограмма, но она охватывает далеко не весь рынок, особенно в Москве, где максимальной суммы кредита (составляет 12 млн рублей — FM) попросту не хватает на просторное жилье. И, чтобы поддержать спрос, застройщики, скорее всего, будут придумывать новые «схематозы».
Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики«: Пока “возвращение нулевой ипотеки” больше похоже на рекламную кампанию, направленную на привлечение внимания к компании-застройщику. Во всех сообщениях на эту тему, обнаруженных к настоящему моменту в корпоративных соцсетях, фигурирует или лишь декларативное наличие такой опции с предложением позвонить в офис продаж и уточнить детали, либо они сопряжены рядом условий (наличие 2 детей, сверхкороткий срок такого предложения, ограниченный набор ЖК и т.д.) и, опять же, все рекламные материалы ведут не на прайс-листы на сайте застройщика, а на телефон офиса продаж. Говорить о полноценном возвращении обычной нулевой ипотеки пока рано. Такой ситуации, когда любой заемщик мог обратиться почти к любому застройщику и минимизировать выплаты процентов по кредиту за счет повышения стоимости самого объекта сейчас нет. ЦБ неоднократно сигнализировал участникам рынка, что возврата к массовому применению таких программ быть не должно. Нет причин полагать, что позиция регулятора изменилась.
