ВС распределил выручку от продажи земли застройщика-банкрота
Верховный суд (ВС) разъяснил, как будет делиться между банком и дольщиками выручка от продажи земли обанкротившегося застройщика. ВС постановил, что, независимо от того, есть ли на земле недострой, при распределении выручки от продажи участков обанкротившегося застройщика должны учитываться интересы дольщиков: 60% «гарантированно идет» на расчеты с банком, который выступает в роли залогового кредитора, а 25% — на погашение требований дольщиков, пишет «Коммерсантъ».
- В 2016 году ЖСК «Уралэнергостройкомплекс» передал два земельных участка в залог Примсоцбанку по кредиту объемом в 80 млн рублей, выданному «Стройуниверсалу». При этом оба участка были обременены договорами долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
- Позже «Стройуниверсал» и ЖСК обанкротились. Кредиторами ЖСК также выступали дольщики, большинство их требований выкупил фонд защиты дольщиков Свердловской области, и основной спор возник именно в рамках банкротства ЖСК.
- Участки были проданы на торгах за 22,75 млн рублей, из них конкурсный управляющий выплатил банку 4,45 млн рублей. Однако банк не согласился с суммой, так как по общим правилам закона о банкротстве залоговому кредитору полагается 80–95% выручки от реализованного имущества. Управляющий же считал, что дольщики и фонд тоже могут претендовать на часть выручки.
- Первая инстанция встала на сторону управляющего, но апелляция и кассация поддержали банк. В судах пояснили, что стоимость залога в 4,45 млн рублей, обозначенная в реестре, носит «учетный характер», реальный объем выплат зависит от выручки на торгах, из нее банку полагается 80–95%. Дольщики же, по мнению судов, не могут претендовать на деньги, поскольку на участках, вокруг которых идет спор, не было незавершенных объектов строительства.
- Фонд обратился в ВС, утверждая, что здесь должны применяться специальные правила для банкротства застройщиков. Статья 201.14 закона о банкротстве ограничивает долю банков-залогодержателей 60%, а еще четверть выручки от продажи незавершенных объектов и участков, на которых предполагалось строительство, должны идти на погашение требований дольщиков. Дело передали в экономколлегию ВС, и она отменила все решения.
Фонд выкупил права у большинства граждан, поэтому он может претендовать на участие в распределении «по меньшей мере 25%» средств, полученных от продажи земли, решил ВС. Дело направлено на новое рассмотрение, чтобы точно рассчитать суммы, которые должны получить участники спора. ВС разрешил проблему соотношения общего и специального порядка распределения средств от продажи недвижимости по делам о банкротстве застройщиков, рассказал старший юрист BGP Litigation Антон Батурин. По его словам, раньше однообразной практики по таким делам не было. Отсутствие недостроя не должно иметь значения для получения дольщиками 25% выручки от реализации земли, подчеркнула руководитель банкротной практики Intana Legal Мария Михеева.