ЦБ с октября повышает макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам

ЦБ с 1 октября повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредита, чтобы, как отмечает регулятор, «ограничить риски заемщиков и банков», говорится в сообщении регулятора.

Такое решение советом директоров Банка России было принято исходя из следующих соображений:

• Влияние установленных с 1 мая надбавок на финансирование по договорам долевого участия (ДДУ) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15% оказалось недостаточным;
• Наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования: с марта месячные приросты ипотеки превышали 2%, а в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%. Как результат за полгода прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. В ЦБ отмечают, что «ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования». За два года доля выдач с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% в кредитах на финансирование ДДУ выросла на 18 процентных пунктов (п.п.), до 39% во втором квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43%. Кроме того, за этот же период, «существенно в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43%», указал регулятор;
• Несмотря на то, что практика завышения цен на жилье на первичном рынке была в основном свернута (это, в частности, выразилось в снижении средней суммы выдаваемого кредита в этом сегменте — с 6 млн рублей в середине 2022 года до 4,9 млн рублей во втором квартале этого года), тем не менее разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется. Так, в первом квартале он составил 40%, а во втором – 39%. «В этих условиях показатели соотношения величины кредита и стоимости залога (LTV) в сегменте ДДУ все еще могут систематически занижаться (т.е. реальный LTV по предоставляемым кредитам на первичном рынке выше)», — отмечает Банка России.

По мнению ЦБ, на вторичном рынке жилья значимого завышения стоимости залога не наблюдается, поэтому надбавки в этом сегменте с 1 октября повышаются в меньшей степени. «Повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН», — говорится в сообщении регулятора.

По расчетам Банка России, в случае сохранения структуры кредитования на нынешнем уровне банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд рублей (или 4% портфеля ипотеки). «В то же время, учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать смещения кредитования в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками», — ожидает регулятор. По его мнению, повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования.

«В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке», — подчеркивает ЦБ.

Регулятор давно стремится охладить рост цен на рынке недвижимости и купировать риски в ипотечном кредитовании. Это уже вынудило ЦБ с мая повысить регуляторные надбавки по кредитам на покупку новостроек и ссудам под залог недвижимости. Эти надбавки учитывали завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. «В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья», — говорилось в феврале в пресс-релизе регулятора.