Банки стали чаще предлагать своим клиентам «комбо-программы» по льготной ипотеке, сочетая в одном кредите льготные и рыночные условия. Лимиты по таким продуктам выше, чем по льготной ипотеке, а ставка не сильно отличается от уровня госпрограммы.
В мае 2022 года правительство разрешило сочетать льготную ипотеку с рыночной или другой субсидированной ипотекой. Власти увеличили максимальную сумму кредита, которую можно брать на покупку квартиры с использованием льготной ставки до 30 млн рублей в 4 регионах и 15 млн рублей в остальных. Однако массовое распространение эти продукты получили только сейчас, следует из данных мониторинга Frank RG.
«До сих пор банки предлагали увеличенную сумму лишь при оформлении кредита на недвижимость у определенных застройщиков. Теперь ипотека на сумму свыше 12 млн рублей (для Москвы) доступна без привязки к определенному застройщику», — констатирует ведущий аналитик Frank RG Екатерина Каменева.
Как правило, такие программы предлагаются жителям столичного региона, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Какие банки предлагают комбо-ипотеку
- Альфа-банк при оформлении ипотеки на сумму до 12 млн рублей сохраняет льготную ставку 7,6%. Если же сумма займа превышает 12 млн рублей, то она будет рассчитываться по ставке стандартной программы. В колл-центре банка это назвали «комбо-ипотекой». Также банк на прошлой неделе увеличил максимальную сумму кредита до 30 млн рублей и до 15 млн рублей для регионов по программам «Семейная ипотека» и «IT-ипотека».
- Также с 1 июля 2023 года «ФК Открытие» обновил условия по ипотеке с господдержкой, согласно которым на кредит от 12 млн рублей до 14,5 млн рублей и от 6 млн рублей и до 7,5 млн рублей для других регионов действует ставка 7,95%. Для сумм ниже 12 млн рублей и 6 млн рублей ставка составляет 6,8%.
- В банке «Уралсиб» также ставка будет меняться в зависимости от размера займа. Так до 6 млн рублей для регионов и до 12 млн рублей будет действовать ставка 7,59%, а для больших сумм — 8%.
- В Газпромбанке до 31 июля 2023 года действуют условия по льготной ипотеке, согласно которым ставка будет составлять 7% при размере кредита от 7 млн рулей до 12 млн рублей. При этом если сумма будет более 12 млн рублей и 6 млн рублей, то ставка увеличится до 8%. Также в Газпромбанке при оформлении двух ипотечных кредитов, в перечень программ которых входит и «Льготная ипотека», ставка будет составлять 9,99% (раньше была 8,5%).
- По данным мониторинга тарифов Frank RG, в ВТБ, Дом.РФ и Совкомбанке при получении льготной ипотеки на сумму более 12 млн рублей кредит в зависимости от условий может субсидироваться застройщиком или же продавцом недвижимости.
За счет такой «комбо-программы» клиент может получить сумму по ипотеке больше, избежав при этом завышенной стоимости жилья, говорит руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко. Остальные банки из тех, кто запустил подобный продукт, не стали комментировать продукт и возможный спрос на него.
Целого кредита мало
Установленных лимитов в 12 млн рублей и 6 млн рублей недостаточно для покупки недвижимости из-за резкого роста цен, поэтому «комбо-программы» и стали такими популярными, считает руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко.
«Ипотечные «комбо-программы» стали появляться на рынке с весны 2022 года, когда правительство разрешило сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной. За последние 2-3 года жилье в Москве и в других крупных регионах страны резко подорожали в 1,5-2 раза, но доходы населения пропорционально не выросли. И в условиях перегретого рынка даже максимального лимита на покупку жилья по госпрограмме – 12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн рублей для остальных – не хватает на покупку квартир. Высокие цены на жилье и обеспечивают спрос на такие «комбо-программы»», — говорит он.
Хотя «комбо-программы» и появились давно, но до сих пор не пользовались большой популярностью. Они позволяют банкам обходить «негласный» запрет на ипотеку без первоначального взноса, считает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.
«Во-первых, до 80% от имеющегося на рынке предложения укладывается в базовые условия ипотеки с господдержкой. Во-вторых, такой заём сложнее в оформлении и в нём часто бывают дополнительные обременения (жестче требования к заемщику, выше тарифы на страхование). Одной из ниш для таких продуктов стали рынки, где из-за сложившихся ценовых уровней объектов, не укладывающихся в пятимиллионный лимит больше обычного», — объясняет он. При этом утверждает, что влияние таких программ на рынок «незначительное».
Мнения экспертов относительно востребованности программы разнятся. Каменева считает, что в дальнейшем такая комбо-программа может быть востребована, так как средняя ставка по ней в любом случае ниже, чем ставка по рыночной ипотеке. Репченко убежден, что спрос на «комбо-программы» спадет «как только цены сползут вниз до адекватного уровня 2020 года, когда они ещё были не раздуты».
Госпрограмма, стартовавшая в 2020 году для поддержки застройщиков, сильно разогнала цены на жилье и стала головной болью Центробанка. Она представляет собой существенный риск с точки зрения накопления долговой нагрузки гражданами, говорила ранее первый зампред ЦБ РФ Ксения Юдаева. Сейчас именно льготная ипотека поддерживает высокие цены на жильё, а при их отсутствии застройщики будут вынуждены снижать стоимость квартир с целью сохранения спроса на них, считает Репченко.
Недавно Минфин выступил с критикой программы, заявив, что льготная ипотека не только деформирует рынок, но и создает бюджетные риски. А ЦБ уже несколько раз ужесточал регулирование ипотечного кредитования, чтобы замедлить рост высокорискованных программ — например, с нулевыми ставками. Если раньше банки снижали ставки за счет завышения стоимости жилья, то теперь они предлагают сниженный процент за единовременную комиссию.
