ЦБ спросил застройщиков, почему те не снижают цены «по-честному»
После решения Центробанка ужесточить регулирование для околонулевой ипотеки от застройщика для банков дискуссия о будущем этих программ не заканчивается. Центробанк вновь напомнил о том, что снижение ставок должно быть «честным, без схем, без манипулирования». Об этом на конференции «Время изменений: новые вызовы в отрасли и перспективы развития» заявил директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.
По его словам, ЦБ настаивает на том, что из послаблений надо выходить, так как на долгом сроке их действия случаются побочные эффекты. «Применительно к строительной отрасли — это рост цен. Надо честно это признать. Давайте отмотаем ситуацию на 3 года назад. В 2020 году у нас был ковид, мы вводили программы поддержки с субсидированием ставок, поддержали отрасль, тогда это было целесообразно. Но все это продлялось, и к чему это все привело. По данным SberIndex, цены на первичном рынке выросли на 80%, на вторичном рынке — на 50%. При этом рост доходов был существенно ниже, инфляция существенно ниже. … Разлет цен на первичку и вторичку начался в прошлом году, когда появились программы от застройщика по околонулевым ставкам», — отметил Данилов.
По мнению ЦБ, такие схемы появились, так как на фоне роста цен уже не хватало льготных госпрограмм, чтобы стимулировать спрос. «Схемы плодятся как на дрожжах… А что мешает вам снизить ставки, если действительно эти схемы позиционируются как снижение платежа? Что мешает вам [застройщикам] снизить цены по-честному, если вы говорите, что комиссия частично от вас? Что мешает показать снижение цены, чтобы люди получали реальное снижение платежа», — спросил Данилов.
У банков и застройщиков нашлись свои аргументы, которые мешают им снизить ставки. Для банков — это уровень ключевой ставки, который влияет на стоимость фондирования и цену привлечения пассивов, напомнил вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. «У нас есть источники фондирования, и одним из них является Банк России, где мы можем занимать ресурсы. Стоимость источников фондирования зависит от учетной ставки. Например, если она 7,5% годовых, то в зависимости от неё определяется стоимость денег на денежном рынке и доходность по ОФЗ. Исходя из этого определяется та ставка, по которой физические и юридические лица готовы приносить депозиты в банки. Если будет общее снижение ставок в экономике, безусловно, это приведет к снижению ставок на рынке. .. Говорить о том, что мы просто снижаем ставки по ипотеке, наверное, будет достаточно сложно», — резюмировал он.
Чтобы снижать цены застройщикам не хватает длительных мер господдержки отрасли и снижение числа согласований, считает гендиректор ГК «Самолет» Антон Елистратов. «Если кто-то думает, что рынок зависит от мер поддержки, это некоторое заблуждение. У нас одна очередь проекта — 5-7 лет; один проект, так как мы строим мини-города, лет 20. Дома, которые мы построим, будут стоять 150 лет. А у нас меры поддержки то на 6 месяцев, то на 8, то на 1, 5 года. Нам нужны долгосрочные правила игры понятные, для того чтобы мы могли что-то делать», — говорит он. Еще 3 года назад, чтобы построить дом, застройщики проходили 1500 согласований с разными стейкхолдерами, сейчас оно снижено до 700. «Но вы понимаете, что такое 700 согласований за несколько лет? Минстрой продолжает работать, но это 700 разных согласований с сотнями разных стейкхолдеров», — заключил Елистратов.
Также по словам Елистратова, у ЦБ сложились неверные представления о сверхдоходах застройщиков, и даже самые крупные компании получают ровно столько, чтобы удовлетворить требования банков по проектному финансированию. «По какой-то причин, видимо, регулятор не очень доверяет отчетности публичных компаний. Из отчетности видно, что наша маржинальность по EBITDA составляет 25%, а по по чистой прибыли 15%. Это та самая маржинальность, которая минимально необходима, чтобы банки нам вообще дельги на проекты давали… Если снизим цены, банк попросит больше собственного участия», — отметил он. При снижении цен на 10-20%, ГК «Самолет» понадобилось бы довнести во все свои проекты 30-60 млрд рублей, заключил он.