Ипотека становится все менее выгодной для банков. По подсчетам аналитиков рейтингового агентства «Эксперт РА», банки в 2023 году банки могут потерять около 80 млрд рублей прибыли. Платежеспособный спрос заемщиков снижается, и они придерживаются сберегательной модели поведения, ЦБ ужесточает регулирование ипотечных программ, а банки оказываются отрезанными от привычных комиссионных доходов от контрагентов. Такими факторами объясняют свой прогноз аналитики «Эксперт РА».
Заемщик пошел не тот
Ипотечные заемщики остаются одними из самых дисциплинированных банковских клиентов. На 1 января 2023 года уровень просроченной задолженности не превысил 0,4% от портфеля, а реструктурированные кредиты составили не более 1%, отмечают аналитики «Эксперт РА».
По данным команды Data Hub Frank RG, доля плохих ипотечных долгов в РФ достаточно стабильна: в последние два года она не превышала 1% от всех выданных кредитов на покупку жилья. На 1 марта общий объем просроченных ипотечных кредитов составил 57 млрд рублей, или 0,41%.
Однако, исправно выплачивая уже оформленную ипотеку, граждане не так интенсивно набирают новые кредиты на покупку жилья. Такой тренд наметился уже в прошлом году, считают аналитики «Эксперт РА». «Несмотря на рост ипотечного портфеля в прошлом году, объем выдач новых ипотечных кредитов оказался на 15% ниже значений рекордного 2021 года. При этом сжатие рынка в прошлом году могло быть более существенным, если бы объем выдач не был поддержан растущими ценами на жилье, поскольку по количеству выданных кредитов рынок сократился на 30%, откатившись к значению 2019 года», — говорит младший директор группы «Банковские рейтинги» «Эксперт РА» Надежда Караваева. Фактически рынок на плаву поддержали программы льготного ипотечного кредитования, ставки по которым субсидируются из федерального бюджета.
Кроме того, реальные располагаемые доходы населения падали. По итогам 2022 года, Росстат отчитался об их снижении на 1%. При этом поквартально провалы были заметнее. Например, во I квартале они снизились на 1,6% в годовом исчислении, во II квартале на 0,6%, а в III — сразу на 3,1%. И лишь IV квартал поднял их на 0,9%. Снижение доходов отсеивает менее платежеспособных заемщиков и давит на платежеспособных. Многие из последних стали предпочитать сберегательную модель поведения. «Рост сберегательной активности населения привел к тому, что часть спроса на недвижимость, которая оказывала поддержку рынку в прошлом году, сместилась в сторону депозитных продуктов», — отмечает Караваева. Интерес к депозитным продуктам подтверждается и данными ЦБ. К 1 января объем портфеля вкладов российских банков подрос до 21,9 трлн рублей с 20,8 трлн рублей годом ранее.
ЦБ закрутил гайки
Банк России, неоднократно критиковавший ипотеку с субсидированной ставкой от застройщика, перешел от словесных интервенций к действию. Во-первых, он повысил регуляторные надбавки по ипотеке, которые будут увеличиваться в зависимости от величины первоначального взноса и показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Во-вторых, ЦБ с 30 мая обязал банки досоздавать дополнительные резервы по околонулевой ипотеке.
Фактически у банков есть два выхода, чтобы не создавать допрезервы: либо переложить свои издержки на заемщиков, повысив ставку, либо вовсе отказаться от участия в программах «ипотеки от застройщика», рассказывала ранее Frank Media старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Это лишит банки комиссионных доходов, которые им платили застройщики. Участие в таких программах давало им возможность закладывать выпадающий процентный доход в тело кредита.
Ограничение регуляторного давления банки, связанного с ростом показателя ПДН заемщика, банки обходили, увеличивая срок кредитования — в новостройках он вырос до 26 лет, а в целом по ипотеке — до 24 лет. Увеличение сроков кредитования на 22% сократило объемы досрочного погашения в этом сегменте розницы.
Кроме того, ЦБ лишил банки возможности навязывать заемщику покупку страхового полиса из перечня аккредитованных им страховщиков по завышенной цене. Теперь заемщик сам вправе выбирать компанию среди страховщиков, имеющих кредитный рейтинг, что может снизить для него стоимость покупки страхового полиса на конкурентном рынке, но лишит банки существенной части комиссионного дохода, напоминает Караваева.
Что будет дальше
- В результате банки в 2023 году лишатся, по оценкам агентства, порядка 80 млрд рублей прибыли. Но на долгосрочном горизонте эта упущенная выгода будет нивелирована за счет улучшения качества портфелей, считает «Эксперт РА».
- Рынок по-прежнему будут поддерживать ипотечные программы с господдержкой. Без нее объем выдач составил бы 3,2 трлн рублей.
- Тенденция к снижению выдач ипотечных кредитов сохранится.
- Объем получаемых от контрагентов комиссий уменьшится.
Кроме того, цены сделок на первичном рынке жилье начали падать, напоминает проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова. Средний чек по ипотеке с декабря прошлого года снизился к марту почти на 300 тысяч рублей — до 3,7 млн рублей, по подсчетам Frank RG. По итогам марта SberIndex также зафиксировал коррекцию цены квадратного метра в фактических сделках на 1,5%.
Пока эффект от ужесточения регулирования ипотеки не так ощутим. По многим выданным еще в прошлом году кредитам продолжают действовать спецусловия. Кроме того, банки и застройщики будут работать над новыми схемами, которые какое-то время могут остаться без внимания ЦБ. Наконец, на рынке действуют альтернативные ипотечные программы. Например, такие, где клиент должен доплатить за снижение процентной ставки. Траншевая ипотека тоже выдается. Однако постепенно рынок движется к ситуации, когда на ипотеке банки начнут зарабатывать меньше.
проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова
