Что будет, если лопнет пузырь на рынке недвижимости
Редкая пресс-конференция председательницы ЦБ Эльвиры Набиуллиной в последние полгода обходилась без критики в адрес застройщиков и банков, которые вступают с ними в маркетинговые схемы.
Ипотечный рынок оказался перегрет из-за обилия промо-акций на рынке недвижимости. Реклама пестрит ипотекой за символические рубли, кешбэки, рассрочку и прочими удобствами для покупателей.
Однако недовольство Центробанка, судя по всему, только нарастало и последние решения регулятора сделают такую ипотеку невыгодной для банков.
В докладе, посвященном дешевой ипотеке, ЦБ пишет, что обилие «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования пузыря сначала «за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря».
При возникновении стрессовых событий, возникает спираль снижения цен на рынке недвижимости. По мнению регулятора, если цены на жилье начнут падать населению, застройщикам и банкам потребуется существенная помощь, что в свою очередь приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса.
ЦБ подробно описал последовательность событий, если такой шок возникнет на рынке недвижимости:
- Изначально триггером может стать ухудшение макроэкономической ситуации, которая будет сопровождаться негативной динамикой доходов населения. Несмотря на то, что в настоящее время сокращение ВВП умеренное как и снижение реальных доходов граждан (-0,8% в II квартале 2022 года), нет высокого роста безработицы, но при стрессовом сценарии данные показатели «могут проявится более отчетливо», а это может привести к росту количества дефолтов и случаев истребования залога банками.
- Ухудшение ситуации в экономике вызовет снижение цен на жилье. В кризисные эпизоды 2007–2008 и 2014–2015 годов в России уже наблюдалось снижение цен на жилье, напоминает ЦБ. В 2008–2009 годы цены кумулятивно снизились на 8% на первичном рынке и на 12% на вторичном, а в 2015–2017 годах – на 2 и 9% соответственно. Однако тогда рынок жилья меньше зависел от ипотечного кредитования.
- Принимая на баланс недвижимость по дефолтным кредитам, банки теряют процентный доход, но в то же время продолжают выплачивать проценты по привлеченным депозитам. Попытки банков продать недвижимость приведут к увеличению предложения на рынке и еще более глубокому снижению цен.
- Дополнительно снижение цен может подстегнуть сокращение инвестиционного спроса. Традиционно инвестиционный спрос играет существенную роль в повышательной ценовой динамике (как, например, в 2020 году), увеличиваясь при росте цен. Однако он будет аналогично усиливать и отрицательную ценовую динамику, поскольку инвесторы продолжат ожидать дальнейшего падения цен и воздержатся от покупки жилой недвижимости.
- Снижение цен на жильё скажется на гражданах, которые приобрели жильё по завышенной цене и оказавшись в дефолте потеряют первоначальный взнос, а также останутся должны банку существенную сумму. Это затронет и заёмщиков, которые захотят улучшить жилищные условия, они не смогут сделать этого без убытка;
- Застройщики столкнутся с убыточностью ряда строительных проектов, что может привести к корпоративным дефолтам и кредитным потерям для банков. С большой вероятностью граждане, купившие квартиры в таких домах, также не будут обслуживать свои ипотечные кредиты в нормальном режиме.