ЦБ заставил банкиров и строителей отказаться от «траншевой» ипотеки

В декабре ЦБ зафиксировал, что банки и застройщики начали отказываться от ипотечных программ с «околонулевыми» ставками, говорится в обзоре Банка России «Денежно-кредитные условия и трансмиссионный механизм денежно-кредитной политики». Регулятор считает, что такая ситуация может привести к некоторому повышению кредитных ставок для первичного рынка.

Войну так называемой «траншевой» ипотеке Центробанк объявил в октябре. Он неоднократно обращал внимание на то, что кредиты с околонулевыми ставками привлекают заемщиков, не понимающих свои риски. Такие предложения — это маркетинговая акция, которая вводит заемщиков в заблуждение, говорила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Для банков, застройщиков и бюджета риски также существуют. И если эти риски реализуются, они приведут к образованию «пузыря» на рынке недвижимости и ипотеки, опасалась она.

Регулятор предупредил, что будет ужесточать требования к рисковой ипотеке — вводить надбавки и повышенные резервы. Также при расчете полной стоимости такого кредита банки будут обязаны учитывать комиссию, которую получают от застройщика. Ведь застройщики, предлагая нулевую ипотеку, завышают стоимость квартир на 20-30%, и часто переплата из-за этого оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту.

И внушение подействовало. Сбербанк с 27 декабря 2022 года перестал принимать заявки на ипотеку от застройщика с итоговой ставкой меньше 3%. А госбанк, будучи лидером ипотечного рынка, был активным участником таких программ. Минстрой публично предложил повысить ставки по таким программам до 3-5% годовых.

Однако кредитов «под ноль» банкиры выдали немало. В 2022 году популярность программ с околонулевыми ставками взмыла вверх. Еще в январе лишь на нее приходилось 32% объема всей ипотеки на новостройки. Но уже в ноябре 2022 года аналитики Frank RG в ходе исследования «Ипотека в России 2022» подсчитали, что субсидированная ипотека от застройщиков по околонулевым ставкам составила 2/3 объема выданных в РФ в 2022 году кредитов на новостройки.

Как бы не предупреждал ЦБ о высоких рисках и заложенных в цену квартиры комиссиях, которые застройщики платят банкам, россияне больше предпочитают меньший ежемесячный взнос завышенной цене на квартиры. Этим программам люди симпатизируют из-за размера процентной ставки по кредиту. Именно с уровнем ставки и длительным сроком кредита связаны опасения переплаты, которые беспокоят более половины (54% и 52% соответственно) опрошенных в ходе исследования заемщиков.

Рост ставок по программам «от застройщика», а также риск закрытия классической льготной ипотеки привели к росту спроса на такие кредиты. ЦБ пишет, что в декабре 2022 года розничное кредитование росло за счет ипотеки, спрос на которую подстегнули опасения, что власти могут свернуть программу льготной ипотеки на новостройки.

В декабре 2022 года она была продлена в пятый раз на полтора года — до 1 июля 2024 года, ставка по ней выросла с 7 до 8%. Как итог этого решения ЦБ ждет стабилизации или даже снижения спроса на такие кредиты в 2023 году.