Банки кредитуют застройщиков активнее, чем другой бизнес

Российские банки кредитуют застройщиков активнее, чем другой бизнес, пишет ЦБ в обзоре «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2022 года». Портфель проектного финансирования банков, несмотря на значительный объем завершенных проектов в третьем квартале вырос 21% до 4,3 трлн рублей. А доля застройщиков в корпоративном портфеле банков — до 8%. Темпы роста проектного финансирования сейчас превышают рост корпоративного портфеля в целом, отмечает регулятор. И ставки у застройщиков ниже, чем для другого бизнеса 3,8% годовых по проектному финансирования против 7,7% в среднем по корпоративному кредитованию.

Ставки у застройщиков ниже, так как их проекты пока еще в значительной степени покрыты средствами покупателей на счетах эскроу, объясняет Банк России. При этом впервые с ноября 2020 года счета эскроу перестали полностью покрывать задолженность застройщиков: в третьем квартале она снизилась ниже 100% — до 92% (минус 12 процентных пунктов). Уровень покрытия распределен неравномерно по банкам и проектам: у крупных банков покрыто 80-135% задолженности, но лишь 46% общего портфеля покрыто на 100% и более.

Объем поступлений на счета эскроу в третьем квартале вырос на 35% до 785 млрд рублей. Это больше, чем во втором квартале, когда поступило всего 548 млрд рублей, однако ниже рекордных 985 млрд рублей, которые покупатели принесли в первом квартале 2022 года.

Несмотря на значительный рост поступлений на эскроу ко второму квартале, остаток вырос на умеренно — на 234 млрд рублей до 4,1 трлн рублей из-за того, что 552 млрд рублей было «раскрыто» по завершенным проектам, отмечает ЦБ.

В ближайшей перспективе регулятор ждет удорожания стоимости финансирования для застройщиков, если уровень покрытия средствами покупателей продолжит снижаться. Кроме того, ЦБ заметил снижение темпов роста цен на жилье до 4% с прежних 6%, который может быть еще ниже из-за программ субсидирования ипотеки от застройщиков, где стоимость квартир завышена, отмечает регулятор, который последовательно выступает против таких программ. В 2023 году ЦБ планирует ограничить выдачу таких кредитов, и застройщики начали готовиться к изменениям, писал Frank Media.

Спрос на жилье падает, поэтому запускать новые проекты застройщики будут осторожнее и медленнее, предполагает ЦБ. Банки будут более консервативно оценивать и самих застройщиков на устойчивость, и новые проекты, но в целом портфель проектного финансирования будет расти.

Пока, по данным банков, заметного ухудшения качества портфеля не произошло: объем кредитов IV–V категорий качества (проблемные и безнадежные ссуды в классификации банков — FM) несколько увеличился, однако не превышает 0,1% портфеля, отмечает ЦБ. При этом банки практически не применяют регуляторные послабления к кредитам застройщиков. В дальнейшем может быть некоторое ухудшение качества портфеля ввиду возможного снижения темпов продаж жилья, ожидает регулятор.