Банки и девелоперы не согласились с ЦБ по ограничениям «ипотеки от застройщика»
Ассоциация банков России (АБР) направила в ЦБ письмо, в котором предложила регулятору свой вариант регулирования ипотеки по очень низким ставкам, которая сейчас выдается в рамках совместных программ с застройщиками (так называемая «ипотека от застройщика»), пишет РБК со ссылкой на соответствующий документ. АБР предлагает ввести минимальный порог ставок по таким жилищным кредитам. В ЦБ подтвердили изданию получение письма и обещали «рассмотреть его в соответствии с действующими регламентами».
Как должна выглядеть «ипотека от застройщика», по мнению банков
По мнению ассоциации, предложенные Банком России варианты ограничений «квазильготной» ипотеки избыточны, поскольку, во-первых, создают излишнюю нагрузку на капитал кредитных организаций; во-вторых, распространяются на уже выданные ссуды или кредиты, которые не имеют обозначенных ЦБ рисков (например, ипотеку с низким первоначальным взносом на вторичном рынке); в-третьих, затрагивают аспекты, на которые сами банки влиять не могут. Например, кредитные организации выступили против включения в полную стоимость кредита (ПСК), сведений о переплате клиента, поскольку они «не обладают достоверной информацией, на сколько именно была завышена стоимость объекта недвижимости».
АБР предлагает несколько вариантов расчета размера ставки по «ипотеке от застройщика»:
- По льготным государственным программам — не ниже 2/3 от базовой ставки соответствующей программы, по рыночным — не ниже 2/3 ставки от минимальной ПСК по ипотеке, установленной в конкретном банке.
- Разница между ставкой по рыночной или льготной программе и субсидированной ставкой «от застройщика» — не более 1/3 ключевой ставки ЦБ на дату заключения кредитного договора с клиентом. В качестве исключений выделены дальневосточная и сельская ипотеки.
- Разница между ставкой по программе «от застройщика» и ключевой — не более 3 процентных пунктов (п.п.).
- Не ниже 4% (такова цель ЦБ по инфляции).
В ассоциации считают, что минимальный порог ставок по отдельному классу ипотечных кредитов можно ввести, если регулятор даст такие рекомендации рынку. Как вариант, предлагается ввести «запретительно высокие риск-веса или надбавки (например, 300%)» по новым кредитам, выданным по ставкам ниже порога. Также банки не против отмены государственной поддержки по льготной ипотеке, если ставка по такому кредиту слишком сильно занижается еще и за счет застройщика. АБР предлагает определить минимальное значение ставки по госпрограммам, при котором будет выплачиваться компенсация из бюджета.
Чего боятся застройщики
Кроме того, письмо по поводу «ипотеки от застройщика» в ЦБ направила «Деловая Россия», в которую обращались девелоперы, пишут «Известия» со ссылкой на соответствующий документ (Банк России также обещал рассмотреть и это письмо). По мнению организации, предложенные регулятором меры грозят снижением спроса на рынке недвижимости до весеннего уровня (в апреле-мае спрос упал до 60–70% от значений марта). В итоге в течение трех месяцев в большинстве моделей проектного финансирования может наступить дефолт по ковенантам, а это приведет к «нарушению обязательств перед участниками строительства жилья — дольщиками», пишет «Деловая Россия».
Член генерального совета «Деловой России» Алексей Мостовщиков считает, что с отменой околонулевой ипотеки квартиры станут для людей менее доступны, а сокращение спроса может привести к банкротствам многих компаний строительного рынка — подрядчиков, производителей стройматериалов.
Что предлагал регулятор
Для дестимулирования рынка к выдаче «ипотеки от застройщика», которую регулятор считает рискованной, ЦБ ранее предложил несколько вариантов:
- макропруденциальные надбавки, которые затронут все ссуды с первоначальным взносом 10–20%;
- выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и введение прямых количественных ограничений на выдачу таких ссуд (макропруденциальных лимитов, МПЛ);
- дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке «от застройщиков»;
- включение сведений о переплате заемщика (комиссии, получаемой банком от застройщика) в кредитный договор и расчет ПСК.